"中国住房收储模式的发展与转型：从棚改安置到保障性租赁"

1. **住房收储模式的发展背景**：住房收储最早在2014年前后出现，目的是为了满足保障房需求和加快房地产库存去化。2015年政府工作报告中明确了加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，将一些存量房转为公租房和安置房，旨在应对房地产市场的下行压力和保障房建设的紧迫性。

2. **收储目的的转变**：随着棚户区改造的逐渐完成，2022年以后，住房收储的目的从提供安置房转变为满足保障性租赁需求。2023年，一些城市如郑州和杭州开始推进二手房收购，鼓励居民“卖旧买新、以旧换新”，以促进新房市场的需求。

3. **资金来源与收储难度**：城市投资公司参与住房收储面临的主要问题是资金来源。使用自有资金会占用大量可用资金，并且回款周期长；依赖财政拨款则会对地方财政造成压力。理想的方案是从政策性银行或商业银行获得长期租赁住房贷款。

4. **租售价格对本息覆盖的影响**：通过获得低成本长期资金，城投公司的还本压力较小，但付息压力仍取决于收储房屋的租赁或销售价值。2023年以来，住宅租金收益率有所提升，对本息覆盖有一定的支撑作用。

5. **承接主体的选择**：在选择住房收储的承接主体时，地方政府倾向于选择已有相关经验的主体，如地方性房企或专营保障房与安置房的主体。江苏和浙江省在此类业务中表现突出，涉及保障性住房的主体数量和存量余额均较高。